Affittare un immobile non significa soltanto ricevere un corrispettivo mensile dal conduttore, ma espone il proprietario a una serie di responsabilità giuridiche ben definite. Il quadro normativo che disciplina la locazione in Italia trova il suo principale riferimento nel Codice Civile, in particolare agli articoli che regolano i rapporti fra locatore e conduttore. Conoscere questi obblighi non solo previene controversie, ma tutela gli interessi patrimoniali e giuridici di entrambe le parti.

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Obblighi fondamentali secondo il Codice Civile

L’articolo 1575 del Codice Civile elenca i doveri principali del proprietario che concede in locazione un immobile. Questi obblighi sono fondamentali e non derogabili nemmeno per accordo tra le parti, se non nei termini fissati dalla legge.

Consegna in buono stato di manutenzione: La casa deve essere priva di vizi o difetti che ne compromettano l’abitabilità o la sicurezza. È responsabilità del proprietario accertarsi, al momento della consegna, che l’immobile sia idoneo all’uso pattuito e conforme alla normativa vigente, inclusi impianti elettrici, idraulici e certificazioni richieste.
Mantenimento in stato da servire all’uso pattuito: Durante tutta la durata del contratto, il proprietario deve garantire che l’immobile rimanga fruibile per lo scopo convenuto. Ne conseguono obblighi di manutenzione straordinaria, che includono interventi dovuti a vetustà, guasti strutturali, rotture degli impianti principali e ogni problema non collegabile all’utilizzo ordinario da parte dell’inquilino.
Garantire il pacifico godimento dell’immobile: Il conduttore ha diritto a vivere nella proprietà senza interferenze da parte del locatore o di terzi che vantino diritti sull’immobile. Il proprietario non può entrare arbitrariamente né limitare l’uso dell’alloggio se non per comprovate necessità, comunicate e concordate con l’inquilino.

Manutenzione ordinaria e straordinaria

Un punto spesso fonte di disaccordi riguarda la divisione tra spese di manutenzione ordinaria e straordinaria. Il Codice Civile distingue chiaramente:

Manutenzione ordinaria: Spetta all’inquilino e comprende piccoli interventi derivanti dall’uso quotidiano e dalla normale usura (ad esempio sostituzione di lampadine, guarnizioni, pulizia dei filtri degli impianti).
Manutenzione straordinaria: È competenza del proprietario e riguarda tutti i lavori di rilevante importo che servono a mantenere l’immobile idoneo all’uso. Rientrano in questa categoria la riparazione di elementi strutturali, rifacimento degli impianti, sostituzione di caldaie vetuste, risanamento di infiltrazioni e ristrutturazioni necessarie.

Laddove non sia esplicitamente menzionato nel contratto, resta sempre facoltà delle parti suddividere diverse spese, purché nel rispetto del quadro normativo.

Obblighi accessori e adempimenti amministrativi

Oltre ai doveri fondamentali, la legislazione prevede una serie di obblighi accessori da parte del locatore, spesso sottovalutati ma imprescindibili per la validità e regolarità della locazione.

Registrazione del contratto: Entro 30 giorni dalla sottoscrizione, il contratto di locazione va registrato all’Agenzia delle Entrate. La mancata registrazione comporta pesanti sanzioni e l’inefficacia del contratto verso i terzi.
Comunicazione del cambio di residenza: È necessario comunicare la locazione ai fini della Tari (tassa sui rifiuti) e, nel caso di cittadini stranieri, alle autorità di pubblica sicurezza entro le tempistiche previste.
Certificazione energetica: L’attestato di prestazione energetica (APE) è documento obbligatorio, da allegare sia all’atto di locazione sia agli annunci: la mancata consegna può comportare l’irrogazione di sanzioni.
Rispetto delle normative edilizie e urbanistiche: La proprietà deve risultare conforme sotto il profilo catastale e non presentare abusi o irregolarità edilizie.
Gestione delle parti comuni: In caso di immobili in condominio, il proprietario è responsabile del pagamento delle spese straordinarie e delle quote di sua spettanza, salvo diverso accordo scritto con il conduttore.

Il mancato rispetto anche di uno solo di questi adempimenti può generare contenziosi e conseguenze legali a danno del locatore, incluso il diritto dell’inquilino a richiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento di eventuali danni subiti.

Limitazioni, controlli e diritti del proprietario

In cambio degli obblighi fissati dalla legge, anche il proprietario gode di specifici diritti, tra cui quello di riscuotere puntualmente il canone pattuito e di ricevere l’appartamento nello stato in cui è stato consegnato (fatta salva la normale usura). Tuttavia, la legge pone alcune limitazioni:

Il proprietario non ha diritto di accesso libero all’immobile durante la locazione; visite e controlli devono essere concordati preventivamente con l’inquilino.
È necessario avvisare tempestivamente l’inquilino in caso di lavori straordinari e concordare date e modalità d’intervento compatibilmente con le esigenze del conduttore.
Nel caso si renda necessario vendere l’immobile affittato, il proprietario ha l’obbligo di rispettare il diritto di prelazione dell’inquilino quando previsto dalla legge, e di informarlo nei termini richiesti.
Le condizioni di subaffitto sono regolate dal contratto e dalla legge: l’inquilino può subaffittare, a meno che ciò non sia esplicitamente vietato.

Ripercussioni in caso di inadempimento

Il mancato rispetto degli obblighi può comportare azioni risarcitorie da parte dell’inquilino, sino alla risoluzione anticipata del contratto. Qualora il proprietario ometta riparazioni urgenti o necessarie, l’inquilino può eseguire personalmente gli interventi e poi chiedere il rimborso delle spese sostenute. Inoltre, vizi gravi e non segnalati all’atto della consegna possono legittimare la richiesta di riduzione del canone o l’immediata risoluzione del rapporto locativo.

La disciplina in materia di locazioni è pensata per garantire tutela ed equilibrio tra le parti. Il proprietario è tenuto ad adempiere a obblighi precisi e inderogabili, volti a garantire il diritto dell’inquilino a una casa sicura, funzionale e in buone condizioni. Tuttavia, il rispetto dei doveri facilita anche il pieno esercizio dei diritti del locatore, prevenendo il rischio di contenziosi giudiziari e di danni economici.